Bài giảng Quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì nhà chung cư - Nguyễn Hồng Thanh

QUẢN LÝ VẬN HÀNH, 
BẢO HÀNH, BẢO TRÌ 
NHÀ CHUNG CƯ
_______________________
ThS. Nguyễn Hồng Thanh
ng_hong_thanh@yahoo.com
NỘI DUNG BÀI GIẢNG
1
• Những cơ sở pháp lý của công việc bảo trì
2
• Trình tự thực hiện công việc bảo trì
3
• Kinh phí bảo trì chung cư
4
• Bảo hành nhà chung cư
5
• Trách nhiệm và cơ chế phối hợp giữa các bên 
SỰ HAO MÒN CỦA CÔNG TRÌNH
 Công trình luôn bị hao mòn dần: 
 Dưới tác động của người sử dụng.
 Bởi ảnh hưởng của thiên nhiên, khí hậu.
BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
 Bảo trì công trình xây dựng nhằm bảo đảm và 
duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công 
trình theo quy định của thiết kế trong quá trình 
khai thác sử dụng. 
 Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao 
gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc: 
 Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng;
 Bảo dưỡng và sửa chữa công trình nhưng 
không bao gồm các hoạt động làm thay đổi 
công năng, quy mô công trình.
CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA VIỆC BẢO TRÌ
 Luật Xây dựng 2014; Luật Nhà ở 2014.
 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy 
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về 
quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (sửa đổi bởi Thông 
tư số 28/2016/TT-BXD) Ban hành Quy chế quản lý, 
sử dụng nhà chung cư.
 Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 về 
quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
TRÁCH NHIỆM BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
 Chủ đầu tư: Trong thời hạn bảo hành nhà ở 
(trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, 
địch họa hoặc do người sử dụng gây ra); công 
trình đã được đưa vào sử dụng nhưng chưa 
bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, 
sử dụng công trình.
 Chủ sở hữu công trình.
 Người quản lý công trình hoặc người sử dụng 
công trình khi được chủ sở hữu ủy quyền.
TRÁCH NHIỆM BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
 Đối với nhà ở có nhiều chủ sở hữu:
 Các chủ sở hữu bảo trì phần sở hữu riêng.
 Thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần 
sở hữu chung.
 Người có trách nhiệm bảo trì 
phải chịu trách nhiệm trước 
pháp luật về sự cố hay xuống 
cấp của công trình do không 
thực hiện bảo trì công trình.
CÁC HẠNG MỤC BẢO TRÌ
 Kết cấu công trình: phần xây dựng, phần kết 
cấu, phần sơn bảo vệ công trình, phần nền 
móng
 Hệ thống cấp nước: hệ thống đường ống, hệ 
thống máy bơm, hệ thống bồn chứa, hệ thống 
van vòi cho các nhà vệ sinh.
 Hệ thống thoát nước: Hệ thống đường ống 
thoát nước, hệ thống các miệng thu nước (nước 
sinh hoạt, nước mưa), hệ thống hầm chứa nước 
thải, hệ thống máy bơm nước thải.
CÁC HẠNG MỤC BẢO TRÌ
 Hệ thống điện: hệ thống tủ bảng điện, hệ thống 
thanh dẫn chính (busway), hệ thống dây cáp 
điện, hệ thống đóng cắt chuyển nguồn tự động, 
hệ thống tụ bù, hệ thống đèn chiếu sáng, hệ 
thống đèn chiếu sáng khẩn cấp.
 Hệ thống điện nhẹ: hệ thống âm thanh thông 
báo, hệ thống camera quan sát, hệ thống an 
ninh.
 Máy phát điện dự phòng: hệ thống lọc gió, nước 
làm mát, dầu máy, nhớt máy, bình accu.
CÁC HẠNG MỤC BẢO TRÌ
 Hệ thống phòng cháy chữa cháy: hệ thống báo 
cháy tự động, hệ thống đầu phun chữa cháy tự 
động, hệ thống đường ống chữa cháy, hệ thống 
máy bơm chữa cháy.
 Hệ thống điều hoà không khí: hệ thống quạt 
cấp gió tươi, hệ thống quạt gió thải, hệ thống 
quạt tạo áp cầu thang, hệ thống các dàn nóng, 
hệ thống các dàn lạnh, hệ thống điều khiển.
 Hệ thống thang máy: động cơ, thắng, tủ điều 
khiển, nguồn điện dự phòng.
TRÌNH TỰ THỰC HIỆN BẢO TRÌ 
Lập và phê duyệt quy trình bảo trì 
công trình
Lập kế hoạch và dự toán kinh phí bảo 
trì công trình
Thực hiện bảo trì và quản lý chất 
lượng công việc bảo trì
Đánh giá an toàn chịu lực và an toàn 
vận hành công trình
Lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình
LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Nhà thầu thiết kế: lập và bàn giao cho chủ đầu tư 
quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình 
do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế triển 
khai sau thiết kế cơ sở.
 Nhà thầu cung cấp thiết bị: lập và bàn giao cho 
chủ đầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do 
mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình.
 Trường hợp các nhà thầu trên không lập được 
quy trình bảo trì thì chủ đầu tư có thể thuê tổ 
chức tư vấn khác có đủ điều kiện năng lực hoạt 
động xây dựng để lập quy trình bảo trì.
C. TRÌNH CHƯA CÓ QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Khảo sát, kiểm tra và đánh giá chất lượng hiện 
trạng công trình.
 Lập quy trình bảo trì công trình:
Chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền) phải tổ 
chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công 
trình đối với công trình đang sử dụng.
 Phạt tiền 30 triệu  40 triệu đồng: không tổ chức 
thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì trước khi 
nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng (Nghị 
định số 121/2013/NĐ-CP).
NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, 
bộ phận công trình và thiết bị công trình;
 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất 
kiểm tra công trình;
 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo 
dưỡng công trình;
 Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ 
các thiết bị lắp đặt vào công trình;
 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng, xử 
lý các trường hợp công trình bị xuống cấp;
NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Quy định thời gian sử dụng của công trình;
 Quy định về nội dung, thời gian đánh giá định 
kỳ đối với công trình phải đánh giá an toàn 
trong quá trình khai thác sử dụng;
 Xác định thời điểm, đối tượng và nội dung cần 
kiểm định định kỳ;
 Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan 
trắc đối với công trình có yêu cầu quan trắc;
 Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công 
trình xây dựng.
PHÊ DUYỆT QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Chủ đầu tư: tổ chức thẩm định và phê duyệt quy 
trình bảo trì công trình trước khi nghiệm thu 
công trình đưa vào sử dụng.
 Chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra quy trình 
bảo trì công trình do nhà thầu thiết kế lập để làm 
cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt.
 Không bắt buộc phải lập quy trình bảo trì riêng 
cho từng công trình cấp III trở xuống, nhà ở 
riêng lẻ và công trình tạm.
KẾ HOẠCH BẢO TRÌ
 Chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền: lập + duyệt.
 Nội dung kế hoạch bảo trì:
 Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự 
kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục 
bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);
 Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục;
 Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
 Trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công 
việc bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư.
CÔNG TÁC BẢO DƯỠNG, SỬA CHỮA
 Chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền bảo trì tự 
tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa 
chữa công trình (nếu đủ điều kiện năng lực) hoặc 
thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
 Việc kiểm tra có thể được thực hiện thường 
xuyên hoặc định kỳ bằng trực quan hoặc bằng các 
số liệu quan trắc nhằm đánh giá hiện trạng, phát 
hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng bảo 
dưỡng, sửa chữa.
CÔNG TÁC BẢO DƯỠNG, SỬA CHỮA
 Công tác bảo dưỡng công trình phải quy định cụ 
thể các bước thực hiện phù hợp với từng bộ 
phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp 
đặt vào công trình.
 Sửa chữa định kỳ công trình:
 Sửa chữa hư hỏng
 Thay thế bộ phận công trình, thiết bị công trình 
và thiết bị công nghệ bị hư hỏng
 thực hiện theo quy trình bảo trì.
CÔNG TÁC BẢO DƯỠNG, SỬA CHỮA
 Sửa chữa đột xuất công trình:
 Khi có hư hỏng do chịu các tác động đột xuất 
như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy và 
những tác động đột xuất khác.
 Khi bộ phận công trình, công trình có biểu hiện 
xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, vận 
hành, khai thác công trình.
 Kết quả kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa công trình 
phải được ghi chép và lập hồ sơ để quản lý và 
theo dõi.
QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG BẢO TRÌ
 Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công 
trình có trách nhiệm:
 Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi 
công sửa chữa.
 Lập, quản lý và lưu giữ hồ sơ sửa chữa công 
trình theo quy định của pháp luật.
 Công việc sửa chữa công trình phải được bảo 
hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ 
cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối 
với công trình từ cấp I trở lên.
QUAN TRẮC CÔNG TRÌNH
 Quan trắc công trình là hoạt động theo dõi, đo đạc, 
ghi nhận sự biến đổi về hình học, biến dạng, chuyển 
dịch và các thông số kỹ thuật khác của công trình và 
môi trường xung quanh theo thời gian.
 Công trình bắt buộc phải được quan trắc:
 Công trình có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng và các dấu 
hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ.
 Công trình quy định tại Phụ lục VI của Thông tư số 
26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016.
QUAN TRẮC CÔNG TRÌNH
 Nhà thầu thiết kế phải nêu trong quy trình bảo trì:
 Các vị trí quan trắc; 
 Thông số quan trắc và giá trị giới hạn của các 
thông số (biến dạng nghiêng, lún, nứt, võng...); 
 Thời gian quan trắc; số lượng chu kỳ đo.
 Trường hợp số liệu quan trắc đạt đến giá trị giới 
hạn hoặc có dấu hiệu bất thường tổ chức đánh 
giá an toàn công trình, an toàn khai thác sử dụng 
và có biện pháp xử lý kịp thời.
ĐÁNH GIÁ AN TOÀN CHỊU LỰC
 Danh mục các công trình phải đánh giá an toàn chịu 
lực, an toàn vận hành trong quá trình khai thác, sử 
dụng được quy định tại Phụ lục VII của Thông tư số 
26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016. 
 Nội dung, tần suất đánh giá được quy định trong quy 
chuẩn kỹ thuật (nếu có) hoặc trong quy trình bảo trì 
công trình xây dựng.
 Việc đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành 
công trình được thực hiện bởi tổ chức kiểm định xây 
dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định.
KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH
 Kiểm định theo quy trình bảo trì công trình;
 Khi phát hiện thấy chất lượng công trình có 
những hư hỏng, có dấu hiệu nguy hiểm, không 
đảm bảo an toàn;
 Khi có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của 
công trình phục vụ cho việc lập quy trình bảo trì;
 Khi cần có cơ sở để quyết định việc kéo dài thời 
hạn sử dụng của công trình đối với các công trình 
đã hết tuổi thọ thiết kế hoặc làm cơ sở cho việc 
cải tạo, nâng cấp công trình.
HỒ SƠ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
1. Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì (quy trình 
bảo trì, bản vẽ hoàn công, lý lịch thiết bị);
2. Kế hoạch bảo trì;
3. Kết quả kiểm tra công trình;
4. Kết quả bảo dưỡng, sửa chữa công trình;
5. Kết quả quan trắc, kết quả kiểm định chất lượng 
công trình (nếu có);
6. Kết quả đánh giá an toàn chịu lực và vận hành 
công trình trong quá trình sử dụng (nếu có).
THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ
 Thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp 
công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất 
lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nhà nước 
bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định).
 Khi hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có 
nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì cơ quan 
quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định:
 Trường hợp còn bảo đảm: tiếp tục sử dụng theo 
thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
 Trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, 
không còn bảo đảm an toàn: phá dỡ.
XỬ LÝ ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH KHÔNG 
ĐẢM BẢO AN TOÀN SỬ DỤNG
 Kiểm tra lại hiện trạng công trình;
 Tổ chức kiểm định chất lượng c.trình (nếu cần);
 Hạn chế sử dụng công trình, ngừng sử dụng công 
trình, di chuyển người và tài sản để bảo đảm an 
toàn nếu công trình có nguy cơ sập đổ;
 Báo cáo ngay với chính quyền địa phương;
 Sửa chữa những hư hỏng có nguy cơ làm ảnh 
hưởng đến an toàn sử dụng, an toàn vận hành của 
công trình hoặc phá dỡ công trình khi cần thiết.
PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ
 Nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo 
đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm 
định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
 Nhà thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất.
 Nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất 
phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua 
Hội nghị nhà chung cư.
 Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực 
hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.
LOẠI – CẤP – HẠNG CÔNG TRÌNH
 Phân cấp công trình dân dụng: Thông tư số 
03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Quy định 
về phân cấp công trình xây dựng và hướng 
dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư 
xây dựng.
 Phân hạng nhà chung cư: Thông tư số 
31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016.
 Công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng 
đồng: Phụ lục II của Nghị định số 
46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015.
KINH PHÍ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
 Ngân sách nhà nước phân bổ hàng năm đối với 
dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
 Nguồn thu phí sử dụng công trình xây dựng 
ngoài ngân sách nhà nước;
 Nguồn vốn của chủ đầu tư, chủ sở hữu đối với 
các công trình kinh doanh;
 Nguồn đóng góp và huy động của các tổ chức, 
cá nhân;
 Các nguồn vốn hợp pháp khác.
PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG 
 Chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện 
tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được 
tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, 
thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao.
 Đối với phần mà chủ đầu tư giữ lại không bán, 
không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê 
mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư 
vào sử dụng (trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung)
thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần 
diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá 
bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG 
 Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ: đóng góp 
thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở 
hữu riêng của từng chủ sở hữu.
 Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng trước ngày 
01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu 
chung thì các chủ sở hữu họp Hội nghị nhà chung 
cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí; mức đóng 
góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài 
khoản tiền gửi do Ban quản trị nhà chung cư lập 
hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG 
 Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng sau ngày 
01/7/2006 mà trong hợp đồng không có thỏa thuận 
về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản 
tiền này; trường hợp trong hợp đồng mà giá mua, 
giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở 
hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì.
 Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn 
hợp mà phân chia được riêng biệt các khu chức 
năng khác nhau, được quản lý, vận hành độc lập thì 
các bên thỏa thuận trong hợp đồng việc phân chia tỷ 
lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Vách ngăn giữa hai căn hộ.
Tòa nhà đưa vào sử dụng năm 2010
DỰ TOÁN BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
 Dự toán bảo trì được lập căn cứ trên cơ sở khối 
lượng các công việc xác định theo kế hoạch bảo 
trì và đơn giá xây dựng;
 Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công 
trình có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và 
phê duyệt dự toán bảo trì đối với các công trình.
 Tham khảo Thông tư số 11/2012/TT-BXD ngày 
25/12/2012 về Lập và quản lý chi phí bảo trì 
công trình xây dựng.
CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ
 Lập, thẩm định hoặc thẩm tra quy trình bảo trì.
 Lập kế hoạch bảo trì công trình.
 Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột 
xuất.
 Quan trắc công trình đối với các công trình có 
yêu cầu quan trắc.
 Bảo dưỡng công trình.
 Kiểm định chất lượng công trình khi cần thiết.
 Sửa chữa công trình định kỳ và đột xuất.
 Lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình.
BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
• Thời hạn bảo hành nhà chung cư1
• Mức tiền bảo hành nhà chung cư2
• Trách nhiệm của các bên về bảo 
hành nhà chung cư3
THỜI HẠN BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH
 Không ít hơn 24 tháng đối với c.trình cấp I trở lên.
 Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình khác.
 Thời hạn bảo hành công trình nhà ở:
 Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng.
 Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
 Thời gian bảo hành thiết bị: được xác định theo hợp 
đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo 
hành theo quy định của nhà sản xuất.
MỨC TIỀN BẢO HÀNH
 Nhà thầu nộp tiền bảo hành theo các mức:
 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp I; 
 5% giá trị hợp đồng đối với công trình còn lại. 
 Nhà thầu chỉ được hoàn trả 
tiền bảo hành sau khi kết 
thúc thời hạn bảo hành và 
được chủ đầu tư xác nhận 
đã hoàn thành công việc bảo 
hành.
NỘI DUNG BẢO HÀNH 
 Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, 
sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các 
phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ 
thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể 
nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ 
thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục 
các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở. 
 Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, 
bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành theo 
thời hạn quy định của nhà sản xuất. 
TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ THẦU 
VỀ BẢO HÀNH 
 Tổ chức khắc phục ngay sau khi có yêu cầu của 
chủ đầu tư và phải chịu mọi phí tổn khắc phục. 
 Từ chối bảo hành trong các trường hợp:
 Công trình xây dựng và thiết bị công trình hư 
hỏng không phải do lỗi của nhà thầu gây ra.
 Chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng bị cơ 
quan nhà nước buộc tháo dỡ.
 Sử dụng thiết bị, công trình xây dựng sai quy 
trình vận hành.
TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU 
TƯ VỀ BẢO HÀNH 
 Kiểm tra tình trạng công trình, phát hiện hư hỏng để 
yêu cầu nhà thầu sửa chữa, thay thế. 
Trường hợp các nhà thầu không đáp ứng được việc 
bảo hành thì chủ đầu tư có quyền thuê nhà thầu khác 
thực hiện. Kinh phí thuê được lấy từ tiền bảo hành 
công trình xây dựng.
 Giám sát và nghiệm thu công việc khắc phục, sửa 
chữa của nhà thầu.
 Xác nhận hoàn thành bảo hành cho nhà thầu.
TRÁCH NHIỆM VÀ CƠ CHẾ PHỐI 
HỢP GIỮA CÁC BÊN 
• Chính quyền địa phương 1
• Chủ đầu tư 2
• Ban quản trị chung cư 3
• Đơn vị quản lý vận hành 4
• Chủ các căn hộ chung cư 5
CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG
 Chỉ đạo, hướng dẫn, tổ chức thực hiện, kiểm 
tra, thanh tra công tác quản lý và phát triển nhà 
ở trên địa bàn theo chức năng nhiệm vụ được 
giao.
 UBND cấp tỉnh + Bộ chuyên ngành tổ chức 
kiểm tra việc tuân thủ quy định bảo trì:
 Kiểm tra xác suất đối với tất cả các công trình;
 Kiểm tra định kỳ tối thiểu 5 năm 1 lần đối với 
công trình chung cư.
NỘI DUNG KIỂM TRA VỀ BẢO TRÌ
 Việc lập và phê duyệt quy trình bảo trì công 
trình.
 Việc tuân thủ quy định bảo trì công trình.
 Việc báo cáo thực hiện bảo trì công trình.
 Việc thực hiện các quy định trong trường hợp 
công trình hết tuổi thọ thiết kế.
 Việc thực hiện quan trắc đối với các công 
trình, bộ phận công trình bắt buộc phải quan 
trắc.
XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH
Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng:
 Tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian 
hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung 
hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; 
 Đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu 
chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng;
 Thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ 
thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên 
ngoài của nhà chung cư;
 Phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở 
hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định.
XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng:
 Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa 
bãi, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường;
 Sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh 
phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư 
không đúng quy định;
 Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn 
hộ, nhà chung cư trái quy định.
(Tham khảo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 
10/10/2013 về xử phạt vi phạm hành chính )
TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
 Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư nếu có 
chức năng và năng lực quản lý vận hành.
 Đề xuất đơn vị quản lý vận hành để hội nghị nhà 
chung cư lần đầu xem xét, quyết định lựa chọn.
 Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu (12 
tháng kể từ ngày bàn giao chung cư đưa vào sử dụng 
và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao). 
 Cử người tham gia Ban quản trị và tham gia biểu 
quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư nếu còn sở 
hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.
TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
 Bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị.
 Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 
và trang thiết bị trong nhà chung cư cho người sử 
dụng nhà chung cư.
 Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà 
chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa 
phương theo quy định.
 Quản lý, sử dụng công trình phục vụ cho sinh hoạt 
chung được xây dựng để kinh doanh theo đúng mục 
đích nêu trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ
 Chung cư có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người 
sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc có 
hoặc không thành lập Ban quản trị. 
 Chung cư có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập 
Ban quản trị nhà chung cư. 
Thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ 
sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường 
hợp người đang sử dụng (không phải là chủ sở hữu)
nếu được ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư 
thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị.
BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ
 Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được 
thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các 
thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công 
thực hiện các quyền và trách nhiệm . 
 Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 
được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng 
quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. 
Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình 
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù 
hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA BAN 
QUẢN TRỊ CHUNG CƯ
 Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng 
nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế 
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
 Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu 
chung của nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà 
chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.
 Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá 
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
 Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành 
nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA BAN 
QUẢN TRỊ CHUNG CƯ
 Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà 
ở và giám sát hoạt động bảo trì (Việc bảo trì phần 
sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận 
hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác).
 Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử 
dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và 
cung cấp các dịch vụ phối hợp xem xét, giải 
quyết.
 Phối hợp với chính quyền địa phương trong việc 
giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư.
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA BAN 
QUẢN TRỊ CHUNG CƯ
 Thực hiện đúng quy chế hoạt động, không được tự 
bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị.
 Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp 
lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
 Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở 
hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện 
quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.
 Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà 
chung cư giao mà không trái với quy định pháp 
luật.
HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ 
 Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà CC.
 Thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu 
chung trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần 
sở hữu chung nhà chung cư của năm sau.
 Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung 
cư (nếu có) - xem TT 02/2016/TT-BXD.
 Bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị (nếu có).
 Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của 
Ban quản trị; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm 
của thành viên Ban quản trị.
BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ 
 Chủ đầu tư phải mở một tài khoản để nhận tiền bảo 
trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích 
khác trong nhà chung cư nộp.
Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài 
khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư 
dưới hình thức có kỳ hạn.
 Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở 
trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc 
diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách 
hàng.
BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ 
 Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị được 
thành lập, chủ đầu tư phải chuyển phí bảo trì bao 
gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị (vào tài 
khoản tiền gửi chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng 
đang hoạt động tại Việt Nam).
 Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần 
sở hữu chung, không được sử dụng cho việc quản lý 
vận hành và các mục đích khác.
 Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh 
phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì 
theo kế hoạch bảo trì đã được thông qua hằng năm.
BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ 
 Trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí 
bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng 
hạn:
 Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh.
 UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế 
thu hồi kinh phí bảo trì.
 Nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp 
luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ 
quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định 
của pháp luật.
QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ 
 Đối với nhà chung cư có thang máy thì thuê đơn vị 
có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung 
cư thực hiện.
 Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội 
nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận 
hành hoặc thuê quản lý vận hành.
 Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận 
hành. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một 
đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị.
 Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ 
điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định.
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH
 Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về 
quản lý vận hành nhà chung cư (kỹ thuật, dịch vụ, 
bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường).
 Có đội ngũ cán bộ, nhân viên có giấy chứng nhận 
đã được đào tạo, bồi dưỡng về quản lý vận hành 
nhà chung cư (Thông tư số 10/2015/TT-BXD).
 Được ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung 
cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận 
hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm theo 
hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN 
HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT 
 Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ 
thống trang thiết bị (hệ thống điện, nước,.. ) thuộc 
phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của 
nhà chung cư.
 Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, 
những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt 
đầu sử dụng nhà chung cư, hướng dẫn việc lắp 
đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào 
hệ thống trang thiết bị dùng chung.
NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN 
HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT 
 Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận hệ 
thống cấp điện, hệ thống điện, hệ thống trang 
thiết bị cấp, thoát nước trong và ngoài nhà của 
nhà chung cư.
 Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt 
hại cho người sử dụng nhà chung cư.
 Sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của hệ thống kỹ thuật 
bị hư hỏng nhằm đảm bảo cho nhà chung cư hoạt 
động được bình thường. 
NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN 
HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT 
 Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan 
cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử 
dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp 
đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà 
chung cư và vi phạm các quy định của Quy chế.
 Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của 
cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về 
công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban 
quản trị nhà chung cư.
QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU TRONG 
VIỆC BẢO TRÌ, CẢI TẠO
 Được tự thực hiện 
việc bảo trì, cải tạo 
nhà ở hoặc thuê tổ 
chức, cá nhân có đủ 
năng lực hành nghề 
xây dựng thực hiện. 
 Yêu cầu các cơ quan chức năng cấp phép và tạo 
điều kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các 
điều kiện theo quy định của pháp luật.
NGHĨA VỤ CỦA CHỦ SỞ HỮU TRONG 
VIỆC BẢO TRÌ, CẢI TẠO
 Chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về 
bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ 
sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo 
nhà ở của họ.
 Bồi thường thiệt hại do việc bảo trì, cải tạo nhà ở 
gây ra.
 Nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung 
trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã 
được cấp xin xác nhận lại.
CÁC HÀNH VI NGHIÊM CẤM TRONG 
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
1. Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, bảo trì không 
đúng quy định và Quy chế quản lý, sử dụng nhà 
chung cư.
2. Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của 
pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất 
độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo 
vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử 
dụng nhà chung cư.
3. Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà CC.
CÁC HÀNH VI NGHIÊM CẤM TRONG 
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
4. Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây 
trong phần diện tích dùng để kinh doanh:
a) Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy 
hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng 
nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng 
cháy, chữa cháy;
b) Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; 
giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ 
gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về 
bảo vệ môi trường.
CÁC HÀNH VI NGHIÊM CẤM TRONG 
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
5. Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư 
không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
6. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng 
phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung 
cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng 
phần diện tích không phải để ở trong nhà CC.
7. Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan 
đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại 
Điều 6 của Luật Nhà ở.