Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á 
Số 250, Tháng Tám năm 2011  	
NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 25 
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 
GS.TS. DƯƠNG THỊ BÌNH MINH* 
& CÁC CỘNG SỰ** 
Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) là nguồn tài trợ. Các 
doanh nghiệp (DN) kinh doanh trong lĩnh vực này cần có lượng vốn lớn và dài hạn. 
Các nguồn tài trợ chủ yếu từ: vốn của các nhà đầu tư, nguồn vốn ứng trước của 
người mua và nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại 
(NHTM). Ở VN, các nhà đầu tư vào thị trường BĐS hiện nay phần lớn đều không đủ 
năng lực tài chính để thực hiện những dự án nhằm tạo ra các sản phẩm hoàn chỉnh 
cho thị trường sơ cấp. Nguồn cung vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cho 
thị trường BĐS vẫn là ngân hàng. Theo điều tra hiện nay, số DN kinh doanh BĐS có 
quy mô về vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chỉ chiếm gần 30%, từ 500 tỷ đồng trở lên (30 
triệu USD) chiếm 2,4%, còn lại phần lớn là vốn nhỏ không có khả năng thực hiện các 
dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Tín dụng BĐS là kênh tài trợ vốn 
cho thị trường BĐS, ngược lại, triển vọng của thị trường BĐS tác động trở lại đến 
các khoản vay BĐS. Do tính chất các khoản vay BĐS là những khoản vay có tài sản 
thế chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay, nguồn trả nợ là từ các luồng tiền sinh ra từ 
tài sản. Vì vậy, bất cứ một sự biến động nào của thị trường BĐS cũng sẽ ảnh hưởng 
đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế 
VN từ năm 2008 đến nay có những bất ổn ở tầm vĩ mô. Trên cơ sở phân tích, tác giả 
đề xuất một số gợi ý chính sách nhằm hạn chế những rủi ro đối với tín dụng BĐS 
của các NHTM tại VN nói chung và trên địa bàn TP.HCM nó riêng. 
1. Giới thiệu 
Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở 
thương mại nói riêng tại TP.HCM hiện nay đang 
trên đà phát triển, nhưng hầu hết các DN 
đều "khát" vốn, chưa hình thành thị trường vốn 
liên thông nhằm huy động vốn để thị trường 
BĐS phát triển lành mạnh. Theo kinh nghiệm 
nhiều nước trên thế giới, nguồn vốn tài trợ cho 
nhu cầu phát triển thị trường BĐS, thị trường 
nhà ở thương mại, ngoài nguồn vốn đầu tư trực 
tiếp từ các nhà đầu tư, phần lớn nguồn vốn được 
huy động gián tiếp thông qua các kênh: vốn tín 
dụng từ các NHTM; kênh cung cấp vốn thông qua 
thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân 
hàng; kênh tiết kiệm BĐS; kênh huy động vốn 
thông qua trái phiếu và cổ phiếu BĐS; và kênh 
huy động vốn thông qua quỹ đầu tư tín thác 
BĐS Có thể nói rằng các DN kinh doanh BĐS, 
nhà ở thương mại tại TP.HCM chỉ dựa vào ba 
nguồn huy động vốn chính, đó là: nguồn vốn chủ 
sở hữu; vay từ các NHTM, huy động từ khách 
hàng. Việc phụ thuộc quá nhiều vào ba nguồn vốn 
trên và đặc biệt là nguồn vốn vay từ các NHTM 
khiến cho các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM 
luôn rơi vào tình trạng thiếu vốn. Bên cạnh đó, 
chính sách huy động vốn đối với các doanh 
nghiệp BĐS thường xuyên thay đổi, không ổn 
định càng gây khó khăn hơn trong việc tiếp cận 
các nguồn vốn phát triển thị trường BĐS nói 
chung và thị trường nhà ở thương mại nói riêng. 
Xuất phát từ thực trạng trên, bài viết nghiên 
cứu và đề xuất một số gợi ý về tín dụng ngân 
*: Trường Đại học Kinh tế TP.HCM 
**: PGS.TS. Phan Thị Bích Nguyệt; PGS.TS. Sử Đình Thành; 
TS. Nguyễn Quỳnh Hoa; ThS. Nguyễn Thị Mỹ Linh; 
ThS. Trịnh Thị Kim Oanh; Lý Nguyễn Ngọc Thảo 
  P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á Số 250, Tháng Tám năm 2011
26 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 
hàng cho các DN kinh doanh BĐS nhằm mục 
tiêu phục vụ cho quá trình phát triển thị trường 
BĐS và nhà ở thương mại tại TP.HCM. 
2. Cơ sở dữ liệu và phương pháp nghiên cứu 
Số liệu được sử dụng để phân tích tín dụng 
BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM có 
nguồn gốc tin cậy từ NHNN VN, Chi nhánh 
NHNN TP.HCM, các NHTM tại TP.HCM, báo 
cáo của các DN kinh doanh BĐS Phương pháp 
nghiên cứu chủ yếu là thống kê mô tả, so sánh, 
phân tích thực tiễn theo diễn biến thời gian và 
tổng hợp để chỉ ra các khía cạnh của nguồn vốn 
tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh 
BĐS, những tồn tại trong lĩnh vực này, đồng thời 
kiến nghị các giải pháp và biện pháp hoàn thiện 
tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn 
TP.HCM. 
3. Tín dụng bất động sản tại các NHTM 
Tín dụng BĐS phản ánh quan hệ tín dụng 
giữa ngân hàng với khách hàng liên quan đến 
lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc 
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào 
mục đích vay vốn của khách hàng để thực hiện 
các giao dịch và các hoạt động liên quan đến 
BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho 
khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây 
dựng nhà để bán, sửa chữa nhà, xây dựng hoàn 
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, 
xây dựng văn phòng cho thuê... Như vậy, tín 
dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS vừa đáp 
ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu 
tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân... 
Tín dụng BĐS là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt 
động kinh doanh BĐS, là cầu nối giữa người sản 
xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất góp 
phần phát triển kinh tế. Vốn vay từ các tổ chức 
tín dụng (chủ yếu từ NHTM) giúp cải tạo kết cấu 
hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa đủ điều 
kiện kinh tế vẫn sở hữu được nhà ở và quyền sử 
dụng đất đai. Chính sách tín dụng ngân hàng 
trong lĩnh vực BĐS còn hỗ trợ và khai thác 
nguồn lực tại các DN trong và ngoài nước đầu tư 
vào BĐS, làm tăng thêm các nhu cầu về văn 
phòng, nhà xưởng, nhà ở góp phần làm thị 
trường BĐS thêm sôi động. Việc cấp tín dụng 
BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động 
đến cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để 
bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho 
vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn 
phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay 
phải được sử dụng đúng mục đích và phải được 
hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam 
kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu 
khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp 
dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác 
để làm cơ sở xét duyệt cho vay. 
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản 
phẩm tín dụng BĐS của các ngân hàng hiện nay, 
nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản 
phẩm tín dụng BĐS cụ thể như sau: 
- Cho vay mua nhà, đất để ở; 
- Cho vay mua quyền sử dụng đất xây dựng 
khu đô thị; 
- Cho vay mua quyền sử dụng đất xây dựng 
khu công nghiệp; 
- Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà; 
- Cho vay xây dựng nhà xưởng; 
- Cho vay xây dựng văn phòng; 
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; 
- Cho vay xây dựng khách sạn, resort; 
- Cho vay mua BĐS để hưởng chênh lệch giá; và 
- Cho vay thế chấp BĐS để kinh doanh. 
4. Thực trạng tín dụng bất động sản tại các 
NHTM trên địa bàn TP.HCM 
Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư BĐS 
là nguồn tài trợ. Các DN kinh doanh trong lĩnh 
vực này thường cần lượng vốn lớn và dài hạn. 
Tuy nhiên, đa số các nhà đầu tư vào thị trường 
BĐS hiện nay không đủ năng lực tài chính để 
thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản 
phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Các 
nguồn tài trợ chủ yếu từ: (i) Vốn của các nhà đầu 
tư, (ii) nguồn vốn ứng trước của người mua và (iii) 
nguồn tín dụng trung và dài hạn từ các NHTM. 
Tuy nhiên các nguồn này luôn có giới hạn trong 
khi thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu 
trong việc phát triển thị trường BĐS, thiếu các 
công cụ tài chính hỗ trợ hoạt động kinh doanh 
BĐS. 
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á 
Số 250, Tháng Tám năm 2011  	
NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 27 
4.1 Tình hình cho vay, dư nợ tín dụng 
BĐS và những rủi ro của tín dụng BĐS tại 
các NHTM trên địa bàn TP.HCM 
Ở VN hiện nguồn cung vốn có tính quyết định 
và giữ vai trò lớn nhất cho thị trường BĐS vẫn là 
ngân hàng. Thực tế chứng minh đa phần các nhà 
đầu tư BĐS từ cá nhân cho đến công ty đều phụ 
thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuyển, 
đầu tư sản phẩm. Theo điều tra, hiện nay số DN 
kinh doanh BĐS có quy mô về vốn từ 10 tỷ đồng 
trở lên chiếm gần 30%, từ 500 tỷ đồng trở lên (30 
triệu USD) chiếm 2,4%, còn lại phần lớn là vốn 
nhỏ không có khả năng thực hiện các dự án lớn 
nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Ước tính, 
số vốn đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới 
hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, 
tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với 
thời hạn 10 - 15 năm. 
Đơn vị tính: tỷ đồng 
Hình 1. Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng 
trên địa bàn TP.HCM từ 2006-2010 
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 
Giai đoạn 2005-2006 là thời kỳ đóng băng của 
thị trường BĐS nhưng tín dụng BĐS vẫn tiếp tục 
tăng. Theo NHNN, dư nợ cho vay BĐS trong giai 
đoạn 2005 - 2006 liên tục tăng với tốc độ bình 
quân khoảng 33%/năm. Tính đến 31/12/2007 tổng 
dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM 
tăng đến 140% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay 
BĐS của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 
đạt 61.252 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% tổng dư 
nợ của toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn. 
Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn và chiếm 
khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. 
Tín dụng BĐS qua kênh ngân hàng phát triển 
rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các 
dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết. 
Trong giai đoạn này các ngân hàng liên tục đưa 
ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay 
BĐS. Kể từ khi BĐS tăng giá rất cao vào cuối 
năm 2007, hầu hết các ngân hàng, nhất là ngân 
hàng khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho 
khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay 
mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các 
ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian 
trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi 
đó, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này 
lại được điều chỉnh giảm so với trước đây. 
Sau tăng trưởng mạnh cho vay BĐS là tình 
hình ảm đạm cho vay tại các ngân hàng: Nếu 
như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đẩy 
mạnh cho vay BĐS thì từ quý 2 năm 2008, với 
chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các 
ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay mà còn cố 
gắng thu hồi nợ nếu có thể. Trên thực tế, liên tục 
trong những tháng quý 2, quý 3 năm 2008, dư nợ 
cho vay lĩnh vực BĐS của các ngân hàng giảm 
khá mạnh. Mặt khác, NHNN từ đầu năm 2008 
đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản 
ba lần từ 8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho 
vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà 
đỉnh điểm lãi suất lên tới 18% - 23% và đã đẩy 
các công ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp 
rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao. 
Theo đó các nhà đầu tư lại gây rủi ro cho các 
ngân hàng. Lãi suất tăng cao đã tạo nên một 
gánh nặng thực sự cho các nhà đầu tư, và là yếu 
tố chủ yếu đẩy thị trường BĐS lao dốc không 
phanh, nhiều dự án giá giảm tới 40% - 60%, 
thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 65%. Nhà đầu tư 
cùng với toàn bộ hệ thống ngân hàng đã phải đối 
mặt với rủi ro và thiệt hại rất lớn. Trên địa bàn 
TP.HCM, đến cuối quý 3/2008, dư nợ cho vay 
BĐS đã giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so cuối quý 1 
năm 2008. Từ tháng 5/2008 đến nay, nhiều ngân 
hàng đã ngừng và hạn chế cho vay lĩnh vực BĐS, 
đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. 
Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân 
hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng 
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á 
Số 250, Tháng Tám năm 2011
28 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 
các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Trong bối cảnh 
thắt chặt tiền tệ hiện nay, BĐS là danh mục đầu 
tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn 
chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những 
khoản vay mang tính chất đầu cơ BĐS. 
Hình 2. Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS 
của các NHTM trên địa bàn TP.HCM 
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 
Dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng 
cuối năm 2008 vào khoảng trên 115.000 tỷ đồng, 
chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 
trong đó TP.HCM chiếm gần 60%, tương ứng với 
trên 63.064 tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng năm 
2008 cũng đã tăng 88% so với năm 2007, nâng 
tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống NHTM 
trên địa bàn TP.HCM lên mức 502.687 tỷ đồng. 
Tính đến hết tháng 12/2008, dư nợ cho vay của 
các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS 
đạt 63.064 tỉ đồng, chiếm khoảng 13% so với 
tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và 
tăng 3% so với cùng kỳ năm trước 
Đến đầu năm 2009 - sau ba tháng mở rộng 
lĩnh vực cho vay BĐS, các NHTM tại TP.HCM đã 
tăng dư nợ cho vay thêm được khoảng 2.000 tỉ 
đồng. Tính đến tháng 9/2009, dư nợ cho vay của 
các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS 
đạt 75.800 tỉ đồng, chiếm khoảng 14% so với 
tổng dư nợ cho vay trên địa bàn và tăng 20% so 
với thời điểm cuối năm 2008. Trong số này, một 
phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá 
nhân vay để mua nhà. Như vậy, tổng dư nợ cho 
vay BĐS của NHTM tại TP.HCM vào cuối năm 
2009 đã tăng lên 78.290 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 
11,2% trong tổng dư nợ nền kinh tế. 
Rõ ràng, các số liệu trên cho thấy việc nguồn 
tiền từ các ngân hàng cho vay chắc chắn sẽ tạo 
cho thị trường BĐS khởi sắc trở lại. Việc NHNN 
cho phép các NHTM sử dụng tối đa 30% tỉ lệ 
nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để 
cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các 
ngân hàng có thêm khách hàng. Song, do đa 
phần nguồn vốn vay BĐS thường là  ... hĩa như là 
mua đi bán lại) đạt khoảng 50.000 tỷ đồng, 
chiếm khoảng 22% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh 
vực BĐS. 
Trong các tháng đầu năm 2011, dòng vốn cho 
BĐS gần như tắc nghẽn sau hơn một tháng 
NHNN ban hành Chỉ thị số 01 về việc giảm tỷ 
trọng cho vay phi sản xuất, trong đó có BĐS, 
xuống không quá 16% so với tổng dư nợ tối đa 
đến cuối năm nay. Tình hình cho vay BĐS của 
các NHTM chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình 
hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và 
định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín 
dụng ngân hàng vào BĐS trong năm 2011 giữ 
được nhịp tăng nhẹ nhưng vẫn không được cải 
thiện nhiều về tỉ trọng tổng dư nợ cho vay BĐS. 
Tuy nhiên, nhu cầu tín dụng BĐS của DN vẫn 
chưa cho thấy có dấu hiệu giảm trong năm 2011. 
Theo báo cáo của ngành BĐS về thực trạng thị 
trường và xu hướng năm 2011 phát hành ngày 
18/03/2011 của công ty Vietnam Report, đối với 
tín dụng BĐS DN, 60% các ngân hàng tham gia 
vào cuộc điều tra khảo sát cho rằng sẽ thắt chặt 
hơn nữa thủ tục và quy trình cho vay BĐS trong 
năm 2011. Trong khi cả Chính phủ và ngân hàng 
đều ưu tiên thắt chặt tiền tệ, giảm tín dụng BĐS 
và điều này đồng nghĩa với việc giá cả BĐS sẽ có 
xu hướng giảm, song nhu cầu tín dụng BĐS của 
DN vẫn chưa cho thấy có dấu hiệu giảm trong 
năm 2011. Những phân tích này cho thấy được 
tầm quan trọng của các tổ chức tín dụng trong vai 
trò trung gian là nguồn cung vốn cho các chủ đầu 
tư đồng thời cũng là nguồn cung vốn cho các 
khách hàng có nhu cầu về BĐSvà có tác động 
không nhỏ đến thị trường BĐS. 
4.2. Thực trạng các sản phẩm tín dụng 
ngân hàng đối với bất động sản 
Dư nợ BĐS hiện nay tập trung chủ yếu ở loại 
hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa 
nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa 
chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, còn lại là các 
loại hình cho vay BĐS khác. Theo số liệu từ 
NHNN chi nhánh TP.HCM, tỷ trọng dư nợ cho 
vay BĐS tại TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm 
tín dụng BĐS năm 2009 như sau: 
- Xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân: 
30%; 
- Xây dựng và sửa chữa nhà để bán: 16%; 
- Kinh doanh BĐS khác là 10%; 
- Đô thị mới 10%; 
- Cao ốc cho thuê 10%; 
- Để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất 
kinh doanh 9%; 
- Thế chấp quyền sử dụng đất 9%; 
- Trung tâm thương mại 4%; và 
- Khu công nghiệp – khu chế xuất 2%. 
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á 
Số 250, Tháng Tám năm 2011
30 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 
Hình 4. Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản 
phẩm tín dụng BĐS trong tổng dư nợ BĐS tại các 
NHTM trên địa bàn TP.HCM năm 2009 
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 
Trong số các dự án đầu tư BĐS nói trên thì có 
ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây 
nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử 
dụng đất và kinh doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh 
vực này có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng. 
4.3 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức 
tín dụng 
Nếu xem xét dư nợ BĐS phân theo loại hình 
tổ chức tín dụng thì nhóm NHTM cổ phần chiếm 
ưu thế trong lĩnh vựa cho vay BĐS, chiếm tới 
69%, NHTM nhà nước chiếm 26%, còn lại 5% là 
tỷ trọng dư nợ BĐS của các hình thức tổ chức tín 
dụng khác. 
Hình 5. Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình 
tổ chức tín dụng năm 2009 
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 
Thời hạn cho vay do mỗi ngân hàng và khách 
hàng thỏa thuận. Thời hạn cho vay tối đa đối với 
từng loại hình đầu tư dự án BĐS cụ thể: 
- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư 
xây dựng khu du lịch: đến 10 năm; 
- Xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn; Dự án 
đầu tư cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu dân cư; 
- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội 
nghị, chợ: đến 5 năm 
- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà 
ở: đến 7 năm; và 
- Dự án kết hợp: thời hạn cho vay tối đa được 
xác định là thời hạn tối đa cho vay theo loại hình 
đầu tư có thời hạn cho vay dài nhất theo quy 
định. 
Lãi suất cho vay do Hội đồng quản trị ngân 
hàng quy định về cơ chế lãi suất cho vay hoặc cơ 
chế chung về lãi suất hoặc thông qua các chỉ tiêu 
tài chính của mỗi ngân hàng. Lãi suất cho vay cụ 
thể do ngân hàng và khách hàng thoả thuận. 
Ngân hàng áp dụng mức lãi suất quá hạn tối đa 
đến 150% lãi suất cho vay trong hạn đã thỏa 
thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết. 
Mức cho vay được xác định căn cứ vào nhu cầu 
vay vốn, khả năng hoàn trả nợ và khả năng bảo 
đảm tiền vay của khách hàng và khả năng nguồn 
vốn của ngân hàng, nhưng tối đa không vượt quá 
giới hạn cho vay, trừ trường hợp được Thủ tướng 
Chính phủ cho phép. Tổng dư nợ cho vay của 
ngân hàng đối với một khách hàng không được 
vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng, trừ 
trường hợp đối với những khoản cho vay từ các 
nguồn vốn ủy thác của Chính phủ, của các tổ chức 
và cá nhân. 
5. Đánh giá tín dụng bất động sản tại 
TP.HCM 
5.1 Những thành tựu 
- Trong thời gian qua, các NHTM trên địa bàn 
TP.HCM đã thực hiện việc cho vay đối với lĩnh 
vực bất động sản theo đúng các quy định của 
Chính phủ và NHNN. Các NHTM trên địa bàn 
TP.HCM đã căn cứ vào định hướng chính sách 
tín dụng của NHNN, đồng thời cũng cân đối một 
phần nguồn vốn kinh doanh để đầu tư vào lĩnh 
vực BĐS theo cơ chế tín dụng, hỗ trợ tích cực cho 
việc hoàn thành nguồn cung BĐS. Có thể nói 
rằng nguồn vốn mà các NHTM đã cung ứng cho 
thị trường BĐS tại TP.HCM là một nhân tố quan 
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á 
Số 250, Tháng Tám năm 2011  	
NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 31 
trọng trong suốt quá trình hình thành và phát 
triển của thị trường BĐS tại TP.HCM. 
- Các NHTM cũng thông qua các sản phẩm tín 
dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho các 
đối tượng đã có nhu cầu về bất động sản và cũng 
rất linh động trong việc cung cứng các sản phẩm 
tín dụng BĐS đến đúng đối tượng có nhu cầu 
- Các hình thức cho vay bất động sản trong 
thời gian qua khá đa dạng: cho vay chủ đầu tư 
các dự án, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối 
với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng 
các sản phẩm của dự án như căn hộ, văn phòng, 
- Các dự án bất động sản có hiệu quả luôn 
được các tổ chức tín dụng xem xét và đáp ứng 
nhu cầu vốn kịp thời, góp phần đẩy nhanh tiến 
trình cung ứng các sản phẩm BĐS ra thị trường. 
5.2 Những hạn chế 
- Tín dụng BĐS còn nhiều hạn chế do vướng 
mắc về chính sách, cơ chế, rủi ro phát sinh từ thị 
trường BĐS. 
- Tiềm lực về tài chính của ngân hàng và 
doanh nghiệp BĐS còn nhiều hạn chế. 
- Các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn ngắn 
hạn để cho vay kinh doanh BĐS mang tính dài 
hạn. Đây cũng chính là rủi ro tiềm ẩn có thể gây 
đổ vỡ mang tính hệ thống. 
- Chính sách của NHNN đối với cho vay trong 
lĩnh vục BĐS còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với 
các văn bản pháp qui khác. Mặt khác các qui 
định ban hành chủ yếu mang tính khắc phục hậu 
quả trước mắt chưa thực sự hướng đến phát triển 
bền vững. 
- Thủ tục quy định về cho vay tại các ngân 
hàng còn rườm rà, phức tạp. Năng lực thẩm định 
các khoản vay còn hạn chế. 
6. Một số gợi ý hoàn thiện chính sách tín 
dụng bất động sản tại các NHTM trên địa 
bàn TP.HCM 
Từ những phân tích trên cho ta thấy: Sự tăng 
trưởng đột ngột tín dụng BĐS có thể gây ra tình 
trạng bong bóng trên thị trường BĐS. Tỷ lệ nợ 
càng cao thì các tác động càng mạnh và hệ thống 
NHTM là cầu nối giữa vận động của giá BĐS với 
các biến động của chỉ số kinh tế vĩ mô. Phần lớn 
các NHTM đều có danh mục BĐS trong đó các 
khoản cho vay có thế chấp (bằng BĐS) thường 
chiếm tỷ trọng cao. Thực tế thời gian qua cho 
thấy các cuộc khủng hoảng ngân hàng luôn có 
mối liên hệ với việc cho vay quá nhiều vào thị 
trường BĐS và còn có nguồn gốc từ việc tăng lãi 
suất. Xuất phát từ thực tiễn tín dụng BĐS tại các 
NHTM trên địa bàn TP.HCM, nhóm tác giả có 
một số đề xuất như sau: 
6.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước 
 Trước mắt 
- Sử dụng chính sách tiền tệ can thiệp kịp thời 
vào thị trường nhằm hạn chế những biến động 
mang tính tiêu cực tác động xấu đến thị trường, 
làm thị trường phát triển méo mó. 
- Thực hiện kiểm soát thường xuyên và định 
hướng hoạt động tín dụng đầu tư kinh doanh 
BĐS cho các NHTM nhằm hạn chế và phòng 
ngừa rủi ro phát sinh từ hoạt động cho vay BĐS. 
- Với vai trò giám sát hoạt động của các 
NHTM, NHNN cảnh báo kịp thời và cung cấp 
thông tin hỗ trợ để các NHTM có quyết định đầu 
tư hợp lý và để hoạt động tín dụng BĐS của các 
ngân hàng an toàn và bền vững. 
 Về lâu dài 
- Cần xây dựng hệ thống các văn bản điều 
hành chính sách tiền tệ nói chung và đối với tín 
dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng bộ 
và có mối quan hệ chặt với các chính sách kinh 
tế vĩ mô khác. 
- Nhằm tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho các 
NHTM, cần phát triển các loại định chế tài chính 
chuyên biệt trong lĩnh vực BĐS như: 
- Xây dựng thị trường mua bán nợ để giúp các 
ngân hàng có được nguồn vốn trung và dài hạn 
trong bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa 
phần là vốn ngắn hạn. Các công ty mua bán nợ 
sẽ mua lại những khoản vay thế chấp của các DN 
kinh doanh BĐS, giúp ngân hàng có vốn tiếp tục 
quay vòng, đáp ứng khả năng vốn cho thị trường 
BĐS. 
- Bên cạnh nguồn vốn vay từ các NHTM, cần 
phát triển các nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển 
thị trường BĐS như: phát triển mô hình chứng 
khoán hóa BĐS; phát triển thực hiện các nghiệp 
  P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á Số 250, Tháng Tám năm 2011
32 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 
vụ Repo; phát triển các kênh huy động nguồn lực 
tài chính khác như Quỹ đầu tư tín thác BĐS 
6.2 Về phía các NHTM 
- Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ 
thị trường BĐS, vì vậy các ngân hàng cần cập 
nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách 
điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước để hạn 
chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại. 
- Phát triển tín dụng BĐS phải trên cơ sở 
thận trọng, các khoản vay BĐS phải hội đủ các 
điều kiện vay, không được nới lỏng điều kiện vay 
nhất là khả năng nhận định đánh giá giá trị tài 
sản đảm bảo nợ vay trong điều kiện thị trường 
BĐS biến động. 
- Tăng cường các biện pháp huy động vốn 
trung, dài hạn trong nền kinh tế bằng giải pháp: 
Áp dụng chiến lược linh hoạt hay còn gọi là chiến 
lược lãi suất và khách hàng mục tiêu thông qua 2 
yếu tố: 
+ Thứ nhất, xác định khách hàng mục tiêu: 
Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có 
kỳ hạn dài, ngân hàng cần có chính sách đánh 
giá khách hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn 
dài như các công ty bảo hiểm, các công ty quản lý 
quỹ, và các tổng công ty nhà nước. 
+ Thứ hai, thực hiện lãi suất huy động tiết 
kiệm trung, dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát. 
- Phát hành trái phiếu: Nguồn vốn huy động 
của ngân hàng chủ yếu hướng vào 3 nguồn chính: 
huy động vốn, vay trên thị trường liên ngân hàng 
và vay NHNN thông qua việc cầm cố, chiết khấu 
các giấy tờ có giá. Để phát triển tín dụng BĐS, 
trong cơ cấu huy động vốn của NHTM phải chú 
trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung, 
dài hạn để đáp ứng nhu cầu về nguồn vốn trung, 
dài hạn phục vụ cho tín dụng BĐS của ngân 
hàng. 
- Thực hiện liên kết giữa ngân hàng với các tổ 
chức kinh tế khác: Hiện nay, cùng với môi trường 
mới về hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi bản thân 
ngân hàng cũng như các thành phần kinh tế 
khác phải tăng trưởng về quy mô tài sản, thị 
trường hoạt động, đồng thời sẽ dẫn tới việc hợp 
nhất, sáp nhập hoặc liên kết đầu tư. Các ngân 
hàng có thể sử dụng chiến lược liên kết với các 
đối tác sau: liên kết giữa ngân hàng với các công 
ty kinh doanh địa ốc, liên kết giữa ngân hàng với 
bảo hiểm. 
- Nâng cao trình độ quản trị rủi ro, kinh 
nghiệm và hiểu biết về pháp luật BĐS, tập trung 
đào tạo đội ngũ cán bộ làm công tác tín dụng 
thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản. 
- Gia tăng năng lực tài chính vì do đặc thù các 
khoản vay BĐS có thời gian cho vay thường là 
trung dài hạn, vì vậy các ngân hàng tùy theo 
năng lực và tự cân đối nguồn vốn đáp ứng cho 
hoạt động cho vay BĐS. 
6.3 Các doanh nghiệp, nhà đầu tư và các 
cá nhân tham gia thị trường 
- Các DN đầu tư, triển khai dự án phải dựa 
trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm 
bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường. 
- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ 
thuộc vào nguồn tín dụng. 
- Nâng cao năng lực quản trị DN 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường 
bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho VN, NXB 
Thống kê. 
2. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu 
hút đầu tư vào thị trường BĐS VN, NXB Chính trị quốc gia, 
Hà Nội. 
3. Báo cáo của chi nhánh NHNN TP.HCM. 
4. Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược phát triển nhà ở quốc 
gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. 
5. Hội thảo Quốc tế (2010), Phát triển nhà ở và thị 
trường BĐS – Kinh nghiệm thế giới và lựa chọn cho VN. 
6. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. 
7. Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. 
8. Ủy ban nhân dân TP.HCM (2007), Nghiên cứu điều 
chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, 
Viện Quy hoạch xây dựng và Nikken Sekkei Nhật. 
9. Karl E. Case (2000), “Real Estate and the 
Macroeconomy”, Brooking Papers on Economic Activity, Vol. 
20(2), pp. 119-162. 
10. Franklin Allen & Douglas Gale (2000), “Bubbles and 
Crisis,” The Economic Journal, Vol. 110(460), pp. 236-255. 
11. Một số tài liệu trong và ngoài nước khác.