Giáo trình Pháp luật về hợp đồng (Phần 2)

 26 
1.2 Các nguyên tắc của trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: 
Thứ nhất, bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa 
vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. 
Thứ hai, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ 
dân sự do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trưởng hợp 
có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 
Thứ ba, bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh 
được nghĩa vụ không thực hiện được là hịên do lỗi của bên có quyền. 
CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ THẢO LUẬN 
1. Điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng? 
2. Khái niệm, đặc điểm phạt hợp đồng? Căn cứ áp dụng và mức phạt? 
3. Các nguyên tắc của áp dụng trách nhiệm do vi phạm hợp đồng? 
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ LOẠI HỢP ĐỒNG THÔNG DỤNG 
1. Hợp đồng mua bán nhà ở 
1.1. Khái niệm 
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên 
mua theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu cho bên mua. Bên 
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các 
bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 
1.2. Đặc điểm 
- Là hợp đồng song vụ 
- Là hợp đồng có đền bù (phân biệt với HĐ tặng cho nhà) 
- là hợp đồng có chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở của bên bán cho bên 
mua (phân biệt HĐ thuê nhà ở) 
1.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 
 27 
Là ngôi nhà hoặc diện tích nhà được dùng vào mục đích ở 
- Nhà ở đây có thể tồn tại hiện tại hoặc sẽ hinh thành trong tương lai 
1.4. Hình thức, thủ tục của HĐ 
Trình tự thủ tục mua bán nhà quy định tại LDS và Luật Nhà ở. 
1.5 Chủ thể của hợp đồng 
Được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể là 
Điều 92. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở 
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ 
quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây: 
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; 
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng 
kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. 
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý 
nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng 
ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định 
cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo 
quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. 
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người 
có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về 
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, 
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban 
thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 
Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở 
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. 
1.6 Lưu ý khi ký kết hợp đồng 
a, Xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng 
Cá nhân phải có NLHV. Cần ghi rõ độ tuổi, CMTND của cá nhân. Đối với pháp nhân 
có NLPL. Lưu ý; PL quy định người giám hộ không được mua nhà của người được 
giám hộ trừ trường hợp bán đấu giá 
Chủ thể mua gồm nhiều chủ thể hình thành nên sở hữu chung hay chủ thể là người 
nước ngoài cần được xác định cụ thể. 
b. Đối tượng nhà ở 
nhà sẽ hình thành trong tương lai, quyết định giao đất, đầu tư dự án, bản vẽ kết cấu, 
diện tích nhà do một bên tự xây dựng phải tìm hiểu nguồn gốc xây nhà, xây thời điểm 
nào, co giấy phép không, dat xay nha thuoc dat tho cu do bo me cho hay dat duoc thue, 
dat co quy hoách chua 
Nhà do Nhà nước bán cho người sử dụng thì cần tìm hiểu quyết định phan phoi hay 
quyet dinh giao nha. Đối với nhà o co nguon goc duoc xac lap tu giao dich tang cho, 
mua ban nha...thì phải xác dinh ben chu the giao ket hd do vao thoi diem nao, co tu 
cach chu the hay khong? Co phai la chu so huu nha hay khong 
 28 
- Nhà có nguồn gốc tặng cho: cần xác định tặng cho có điều kiện hay không. Nếu nhà 
có nguồn gốc từ thừa kế: xác định những người đồng thùa kế hay thừa kế có hợp pháp 
hay không. 
2. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 
2. 1 Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất 
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Bản chất của chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân 
sự trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. 
Chuyển QSDĐ được hiểu là sự chuyển dịch QSD Đ từ chủ thể này sang chủ thể 
khác theo quy định của BLDS và LĐĐ. Đối tượng ở đây là QSDĐ chứ không phải là 
đất bởi lẽ đất là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân. QSD là loại quyền dân sự đặc thù vì: 
+ Đó là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai 
+ Pham vi chủ thể bị hạn chế 
+ HÌnh thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp 
luật quy định rất chặt chẽ 
 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 Đ688 
và Luật Đất đai. Có hai căn cứ: 
+ Do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất 
+ Do được người khác chuyển giao theo quy định của pháp luật 
2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 
Phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định của pl. Đây là 
tiêu chí bắt buộc. 
2.3. Điều kiện chuyển quyền 
- Lý do quy định: Bảo đảm quyền sở hữu đất đai của NN; ngăn chặn việc kinh 
doanh đất trái phép; ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích lũy đất trai phép. 
- Khái niệm điều kiện chuyển quyền: là các quy định của pl do NN ban hành mà 
nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sd đ được phép chuyển quyền sd đ. 
Các điều kiện: 
+ Phải có GCN được cơ quan NN có thẩm quyền cấp theo quy định của PL về đất đai 
GCN là chứng thư pháp lý xác định mqh hợp pháp giữa NN với NSDĐ. 
+ Trong thời hạn sử dụng đất mới được phép chuyển quyền 
VD: thời hạn giao đất nông nghiệp trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm 
muối là 20 năm; đất rừng sản xuất là 50 năm 
Thời hạn cho thuê đất trồng thủy sản, đất làm muối...:không quá 50 năm 
Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế: LĐĐ 
+ Khi đất không có tranh chấp 
+ Chỉ được phép chuyển theo quy định của LĐĐ 
Ví dụ: Đất cho người VN định cư ở nước ngoài mua 
Đất nông nghiệp 
2.4. Khái niệm, Điều kiện chuyển nhượng về Chủ thể, đối tượng 
HĐ chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng 
QSD Đ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển 
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai. 
 29 
Điều kiện chuyển nhượng về Chủ thể, đối tượng 
- Gồm có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng 
- Chủ thể có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân 
- ĐIều kiện đất chuyển nhượng: 
Có GCN QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên dảm bảo thi hành 
án; trong thời hạn sử dụng đất. 
- Điều kiện đối với các loại đất: 
Đối với đất ở, đất sản xuất nông nghiệp bị hạn chế: (DD104, NĐ 181/2004/NĐ-CP) 
Nhóm đất nông nghiệp: 
Điều 104. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử 
dụng đất có điều kiện 
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp 
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và 
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối 
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì 
không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm 
kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. 
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân 
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi 
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết 
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân 
sinh sống trong phân khu đó. 
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu 
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản 
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ 
đó. 
Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ 
trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định 103, 104 NĐ 
181/2004/NĐ_CP) 
- Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng (Những trường hợp không được 
nhận chuyển nhượng QSDĐ) 
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường 
hợp mà pháp luật không cho phép 
+ Tổ chúc kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đất trồng lúa nước; 
đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử 
dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận 
chuyển nhượng đất trồng lúa nước. 
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong 
khu phân bảo vệ nghiêm ngặt; phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, 
rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 
 30 
2.5. Hình thức và nội dung 
Hình thức: Phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy 
định của pl. Đây là tiêu chí bắt buộc. 
Nội dung: Gồm các điều khoản chủ yếu như Tên, địa chỉ các bên; Loại đất, hạng 
đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất; Giá 
chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất 
chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; Trách nhiệm của mỗi bên khi 
vi phạm hợp đồng; Quyền và nghĩa vụ các bên trong HĐ 
3. Hợp đồng cầm cố - dạng hợp đồng có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 
3.1. Khái niệm: 
Việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước hết là phụ thuộc vào sự tự 
giác của các bên. Nhưng trong thực tế không phải bất cứ ai tham gia giao dịch đều có 
thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình. Trong một quan hệ 
nghĩa vụ, người có quyền được yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ 
cho họ hoặc không được thực hiện một công việc nhất định và chỉ khi nào công việc đó 
được thực hiện đúng thì bên có quyền mới có thể thỏa mãn được lợi ích của mình. Nếu 
người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ thì bên có 
quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, 
buộc bên vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ. Nhưng nhiều khi vẫn không đảm 
bảo được quyền lợi của người có quyền nếu người vi phạm nghĩa vụ không có khả năng 
tài sản để thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy trong các quan hệ nghĩa vụ tạo cho các bên có 
quyền được chủ động trong thực tế hưởng các quyền dân sự, pháp luật cho phép các 
bên thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm thực hiện việc giao kết hợp đồng cũng như 
việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự. Để quyền dân sự của người có quyền được chắc 
chắn và thỏa mãn các nhu cầu của các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ. Trong các quan 
hệ nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận theo đó bên có nghĩa vụ phải giao cho bên có 
quyền một tài sản nhất định. Trong trường hợp : bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc 
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền đã có sẵn một tài sản mà người có 
nghĩa vụ đã giao cho mình để từ tài sản đó khấu trừ phần nghĩa vụ chưa được thực hiện. 
Như vậy: về phương diện ngữ nghĩa thì cầm cố tài sản là việc một người cầm trước ( 
giữ sẵn ) một tài sản của người khác để bảo đảm cho quyền và lợi ích của mình. Theo 
phương diện pháp lí thì : Cầm cố là việc một bên ( sau đây gọi là bên cầm cố ) giao tài 
sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia ( gọi là bên nhận cầm cố ) để bảo đảm 
thực hiện nghĩa vụ dân sự ( Điều 326 BLDS ). 
Còn hợp đồng cầm cố là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cầm cố và bên nhận cầm 
cố, theo đó: bên cầm cố có nghĩa vụ giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận 
cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà các bên đã thỏa thuận trong hợp 
đồng. 
Ví dụ: Tháng 5 năm 2010 Hoàng là sinh viên của một trường đại học mang xe máy 
thuộc quyền sở hữu của mình đến cầm cố tại một cửa hàng chuyên mua bán xe để vay 
số tiền là ba triệu đồng để đóng học phí, thời hạn vay tiền là 2 tháng, trong hợp đồng 
vay có ghi rõ nếu quá thời hạn trên mà ko hoàn trả tiền thì chiếc xe máy sẽ thuộc quyền 
 31 
sở hữu của cửa hàng. Vậy chiếc xe máy là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính 
là hợp đồng vay tài sản. 
3.2. Đặc điểm 
- Ngoài các đặc điểm của hợp đồng có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như: 
 Thứ nhất: Hợp đồng cầm cố phát sinh khi có sự thỏa thuận của các bên. Đó là 1 bên 
luôn được xác định là bên cầm cố và bên nhận cầm cố. Bên cầm cố là bên chủ thể phải 
giao tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Còn bên nhận cầm cố là bên được giữ tài 
sản để bảo đả quyền lợi của mình. Sự thỏa thuận thể hiện ý chí tự nguyện của các bên. 
 Thứ hai: hợp đồng cầm cố chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính ( hợp 
đồng chính). Các bên cho dù đã đặt ra biện pháp bảo đảm bên cạnh một nghĩa vụ chính 
nhưng vẫn không cần phải áp dung hợp đồng cầm cố có mục đích, bảo đảm thực hiện 
nghĩa vụ nếu như nghĩa vụ chính đó được thực hiện một cách đầy đủ. Vì vậy: hợp đồng 
cầm cố có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu như các nghĩa vụ chính không 
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm qua đó đảm bảo lợi ích của các bên. 
 Thứ ba: hợp đồng cầm có có tính chất bổ sung cho hợp đồng chính. Hợp đồng cầm 
cố không tồn tại độc lậo mà luôn phụ thuộc và luôn gắn liuền với hợp đồng chính. Sự 
phụ thuộc thể hiện ở chỗ: khi có quan hệ nghĩa vụ trong hợp đồng chính thì các bên mới 
cùng nhau thiết lập hợp đồng cầm cố. Nghĩa là biện pháp bảo đảm ( hợp đồng cầm cố) 
không tồn tại độc lập. Nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm( Hợp đồng cầm cố) 
phải đảm bảo phù hợp và phụ thuộc vào nghĩa vụ chính ( hay hợp đồng chính ). Vì vậy: 
người ta gọi nghĩa vụ phát sinh từ các biện pháp bảo đảm là nghĩa vụ phụ. 
 Thứ tư: Mục đích của hợp đồng cầm cố có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là: 
Nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Thông thường khi đặt 
ra hợp đồng cầm cố có mục đích bảo đảm nhằm hướng tới nâng cao trách nhiệm thực 
hiện nghĩa vụ của người có cầm cố. Ngòai ra trong một số trường hợp còn nâng cao 
trách nhiệm của các bên đó là buộc phải giao kết thực hiện hợp đồng. 
- Đặc điểm riêng 
 Thứ nhất: Hình thức của hợp đồng cầm cố phải được lập thành văn bản có sự thỏa 
thuận giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố. Văn bản có thể được lập thành văn bản 
riêng hoặc văn bản ghi trong hợp đồng chính. Điều 327 BLDS 2005. 
 Thứ hai: là hợp đồng song vụ là hợp đồng mà các bên chủ thể đều có nghĩa vụ. Hay 
nói cách khác : mỗi bên chủ thể của hợp ... m bảo nghĩa vụ của bên bảo đảm theo Hợp đồng này. Việc làm của chúng tôi là 
hoàn toàn tự nguyện và chúng tôi cam kết thực hiện các điều khoản quy định trong Hợp 
đồng này. 
(Họ, tên, ký) (Họ, tên, ký) 
PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC 
(Áp dụng đối với tổ chức) 
Nội dung thẩm tra của Sở địa chính 
- Về giấy tờ sử dụng đất 
- Về hiện trạng thửa đất. 
- Về điều kiện thế chấp 
 Xác nhận được thế chấp. Ngày  tháng năm  
 GIÁM ĐỐC SỞ ĐỊA CHÍNH 
(Ký tên, đóng dấu) 
XÁC NHẬN XÓA THẾ CHẤP 
1. Xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ 
Ngày .. tháng . năm 
BÊN NHẬN THẾ CHẤP 
2. Xác nhận xóa đăng ký thế chấp của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn (áp 
dụng đối với hộ gia đình, cá nhân). 
Ngày  tháng  năm 
(Ký, ghi rõ họ tên, dấu) 
3. Xác nhận xóa đăng ký thế chấp của Sở Địa chính (áp dụng đối với tổ chức) 
Ngày ... Tháng  năm. 
GIÁM ĐỐC SỞ ĐỊA CHÍNH 
 (Ký, ghi rõ họ tên, dấu) 
CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ THẢO LUẬN 
1. Khái niệm, đặc điểm, nội dung cơ bản của các loại hợp đồng: mua bán tài sản, vay tài 
sản, tặng cho tài sản, thế chấp tài sản,...? 
2. Những quy định pháp luật về điều kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất? 
 53 
3. Những điểm khác nhau trong quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Luật nhà ở 
2005so với Bộ luật Dân sự 2005? Về nguyên tắc chúng ta áp dụng luật nào? Theo anh 
(chị), quy định của luật nào hợp lý hơn? 
4. Hợp đồng cầm cố? 
5. Hợp đồng thế chấp? 
CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG 
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng: Có 4 phương thức: Thương lượng, 
hòa giải, trọng tài và Tòa án. Việc lựa chọn các phương thức phụ thuộc vào sự thỏa 
thuận giữa các bên hoặc sự lựa chọn của bên bị vi phạm 
1. Thương lượng 
Thương lượng là việc bàn bạc nhằm đi đến một thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó 
giữa hai bên. 
- Đặc trưng: Thương lượng là hình thức giải quyết không chính thức, không có sự can 
thiệp của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ 3 Đây trở thành một tập quán thương mại lâu 
đời. 
Theo Điều 329 Luật Thương mại: Tranh chấp thương mại trước hết phải được giải 
quyết thông qua thương lượng giữa hai bên. Đây là quy phạm tùy nghi. 
Hình thức này có ưu điểm: 
- Không đòi hỏi thủ tục phức tạp 
- Không bị ràng buộc bởi thủ tục pháp lý chặt chẽ 
- Hạn chế chi phí 
- Ít phương hại đến mối quan hệ giữa hai bên 
- Giữ được bí mật kinh doanh 
 54 
Thời điểm xuất hiện: Khi có vi phạm xảy ra hoặc khi quan hệ hợp đồng chấm dứt và 
tranh chấp phát sinh 
Hình thức này có nhược điểm 
- Hai bên phải có thiện chí, trung thực và tinh thần hợp tác cao 
- Dễ có phát sinh tranh chấp tiếp. Việc khởi kiện ra tòa án sẽ bị khó khăn vì phân biệt 
nội dung tranh chấp là kiện vi phạm hợp đồng hay kiện thực hiện không đúng nội dung 
đã cam kết trong thương lượng. 
2. Hòa giải 
Hòa giải là việc thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc xích mích một 
cách ổn thỏa. Khác với thương lượng: hòa giải có bên thứ 3 
Hình thức này có ưu điểm: 
- giống thương lượng. Có bên thứ 3 nữa nên dễ thỏa thuận hơn 
- Có hòa giải trong tố tụng và hòa giải ngoài tố tụng. 
- Hòa giaỉ ngoài tố tụng là việc các bên tiến hành trước khi đưa vụ tranh chấp ra cơ 
quan tố tụng 
- Hòa giaỉ trong tố tụng: tiến hành tại cơ quan tòa án hoặc cơ quan trọng tài 
- Thể hiện quyền tự định đoạt cao của các bên. 
- Khi các đương sự hòa giải được thì Tòa án hoặc trọng tài ra quyết định công nhận hòa 
giải. Quyết định này có hiệu lực được thi hành như bản án hay phán quyết. Nếu không 
thực hiện sẽ bị cưỡng chế 
- Hòa giải ngoài tố tụng: không đạt được thì khởi kiện 
Hình thức này có nhược điểm: Các bên lợi dụng việc hòa giải để trì hoãn việc thực hiện 
nghĩa vụ hoặc kéo dài thời gian ảnh hưởng đến thời hiệu khởi kiện của bên kia. 
3. Trọng tài 
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp theo đó các bên tự nguyện lựa chọn người thứ 
ba trung lập, khách quan là trọng tài viên hoặc Hội đồng trọng tài đứng ra giải quyết 
tranh chấp 
Hiện nay Việt Nam có 7 Trung tâm trọng tài thương mại ( như Trung tâm trọng tài quốc 
tế Việt Nam VIAC thuộc Phòng Thương mại và công nghiệp VN, Trung tâm trọng tài 
Thương mại Hà Nội, Trung tâm trọng tài thương mại Á châu, Trung tâm trọng tài 
thương mại TPHCM, trọng tài thương mại cần thơ và trọng tài thương mại BÌnh dương 
Có hai hình thức trọng tại: Trọng tài vụ việc: không có bộ máy, không có danh sách 
trọng tài viên, không có quy tắc tố tụng riêng 
Hình thức trọng tài này thường gặp khó khăn vì trọng tài thỏa thuận trước nhưng tranh 
chấp thường có sau, các bên khó thống nhất trọng tài viên và pán quyết của trọng tài ít 
“độ nặng” 
Các bên cần lưu ý khi thông nhất về điều khoản trọng tài: các bên ký thoả thuận 
trọng tài ( TTTT ) có sai sót làm cho TTTT bị vô hiệu hoặc không áp dụng được trong 
thực tế, dẫn đến tranh chấp không có cơ quan nào giải quyết hoặc phán quyết trọng tài 
không có giá trị . Các sai sót thường gặp là: 
a. Người ký Thoả thuận trọng tài không có thẩm quyền 
 55 
Ví dụ, Phó giám đốc được giám đốc ( người đại diên theo pháp luật ) của doanh nghiệp 
uỷ quyền ký kết hợp đồng. Khi có tranh chấp trong thực hiện hợp đồng, mặc dù không 
có giấy uỷ quyền mới của giám đốc nhưng phó giám đốc vẫn ký văn bản với đối tác 
đồng ý đưa tranh chấp ra giải quyết tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam quyền : 
 - Thoả thuận trọng tài quy định không rõ tổ chức trọng tài có thẩm quyền giải quyết vụ 
tranh chấp. Ví dụ, Thoả thuận trọng tài quy định chung chung theo dạng : “ mọi tranh 
chấp phát sinh từ hợp đồng này được giải quyết bằng trọng tài “ hoặc “ mọi tranh chấp 
phát sinh từ hợp đồng này được giải quyết bằng trọng tài Việt Nam “ hoặc “ mọi tranh 
chấp phát sinh từ hợp đồng này được giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam “ 
hoặc “ tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài thương mại quốc tế “. Do TTTT này 
chưa giúp các bên xác định chính xác một tổ chức trọng tài cụ thể có thẩm quyền nên bị 
vô hiệu. 
“ Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết tại 
Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam bên cạnh Phòng Thương mại và Công nghiệp 
Việt Nam theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này “. 
c.Thoả thuận trọng tài quy định “ nước đôi “: 
Ví dụ : “ tranh chấp phát sinh giải quyết tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam hoặc 
Trung tâm trọng tài quôc tế Thượng Hải “; “ tranh chấp phát sinh giải quyết tại Trung 
tâm trọng tài quốc tế Việt Nam hoặc Toà án Hà Nội “; “ tranh chấp phát sinh được giải 
quyết bằng Toà án hoặc trọng tài theo quy định của pháp luật “ 
d. Thoả thuận trọng tài xác định một tổ chức trọng tài nhưng lại lựa chọn quy tắc tố 
tụng của một trung tâm trọng tài khác, dạng : 
“ tranh chấp phát sinh giải quyết tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam theo quy tắc 
tố tụng của Uỷ ban Luật thương mại quốc tế ( UNCITRAL )”. Nếu thoả thuận trọng tài 
được ký kết theo dạng này sẽ không thực hiện được trên thực tế và có thể dẫn đến tình 
trạng cả VIAC và Toà án đều không thụ lý giải quyết vụ việc. 
Thỏa thuận trọng tài phải được ký kết dưới hình thức văn bản dưới dạng một 
điều khoản của Hợp đồng hoặc một văn bản thoả thuận riêng biệt; Thư điện tử và các 
thông tin điện tử cũng được coi là văn bản. 
Ngoài ra, nếu một bên ký kết thoả thuận trọng tài bị lừa dối hay bị đe doạ và bên đó có 
yêu cầu tuyên bố TTTT vô hiệu, thì thoả thuận này hết hiệu lực trong thời gian 6 tháng, 
kể từ ngày ký kết. 
CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ THẢO LUẬN 
1. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng? ưu nhược điểm của từng phương 
thức? 
5. So sánh các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng? 
 56 
CHƯƠNG 6: KỸ THUẬT SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG DÂN SỰ 
1. Lý do vì sao phải soạn thảo hợp đồng 
- Để lưu lại những gì đã cam kết 
HĐ là giao dịch phổ biến nhất trong xã hội loài người. Đã có giao dịch đổi chác từ 
trước khi có quy định luật về hợp đồng. Giao dịch đổi chác đầu tiên là trao đổi về tù 
binh. Sau đó, hành vi trao đổi mua bán có mặt khắp mọi nơi, mọi thời đại thể hiện ở các 
phiên chợ. 
Tuy nhiên đời sống ngày càng phức tạp, các giao dịch nhiều hơn với nội dung phong 
phú. Hợp đồng ghi lại những thỏa thuận đó. 
- Để thỏa mãn yêu cầu về hình thức của pháp luật hợp đồng 
Do pháp luật quy định yêu cầu về hình thức. Không có một quốc gia nào không có yêu 
cầu về hình thức. Mục đích yêu cầu về hình thức: 
+ Tái xác lập ý chí tham gia hợp đồng của các bên trong các giao dịch tặng cho, bảo 
lãnh, hôn nhânCó thể thấy điều này tại BLDS Đức điều 518 và 766) 
 57 
+ Là bằng chứng trong giao dịch có giá trị lớn, trong BLDS Pháp, Luật Anh – Mỹ đều 
yêu cầu giao dịch có giá trị lớn hơn 5.000 Fr hay 500USD phải được lập thành văn bản. 
+ Để công khai quyền sở hữu với bên thứ ba trong giao dịch có đăng ký như mua bán 
nhà đất. Đây là trường hợp Pháp, Nhật bản. 
+ Để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Luật Pháp và Nhật quy định: hợp đồng 
cung cấp điện, gas, nước, chuyển phát nhanh, bảo hiểm giữa nhà cung cấp và người tiêu 
dùng phải được cơ quan nhà nước phê chuẩn hợp đồng mẫu trước khi giao kết với công 
chúng. 
- Để quản lý công việc tốt hơn 
Thông qua việc soạn thảo, người tham gia ký kết có thể quản lý công việc cũng như sử 
dụng mẫu hợp đồng đó cho tương lai. 
2. Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng 
2.1. Yêu cầu của việc soạn thảo 
a. Hợp đồng soạn rõ ràng, ngắn gọn nhưng đầy đủ 
- Rõ ràng nghĩa là hợp dồng phải được soạn sao cho có thể hiểu được mục đích của các 
bên trong hợp đồng. Rõ ràng ở đây không chỉ đối với hai bên mà cả đối với bên thứ 3 
(thẩm phán, trọng tài) 
Ví dụ: bên bán đồng ý bán ngôi nhà của mình cho bên mua” 
Ngoài ra, dù BLDS không quy định nhưng các bộ dân luật tiên tiến đều áp dụng quy 
tắc: nếu hợp đồng có ngôn ngữ được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì hợp đồng sẽ 
được giải nghĩa theo hướng có lợi nhất cho bên không soạn thảo hợp đồng. 
- Ngắn gọn: Có nghĩa là đầy đủ nhưng súc tích 
- Đầy đủ: 
Theo hai nghĩa: đầy đủ theo yêu cầu của pháp luật và đầy đủ cho quyền lợi của bạn. 
Nhắc lại về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 
Ví dụ: Trong hợp đồng mua bán, ít nhất phải soạn thảo những nội dung sau: 
Nhân thân các bên; giá cả và phương thức thanh toán; Đối tượng của hợp đồng (vật 
bán, dịch vụ, công việc phải làm) 
b. Hãy cố gắng là người soạn thảo hợp đồng 
Lý do: 
+ Chủ động đưa ra nội dung hợp đồng 
+ Giới hạn được những nội dung đáng kể mà bên đối tác đưa ra 
+ Xây dựng hợp đồng với những điều khoản có lợi nhất cho bạn 
+ Tránh được nỗi bực mình khi đọc dự thảo hợp đồng với những điều khoản do bên đối 
tác đưa ra. 
c. tham khảo các mẫu hợp đồng 
Hợp đồng mẫu có nhiều điều khoản hay mà bạn không nghĩ đến. Và cách sử dụng thuật 
ngữ. 
Lý do không ỷ lại vào hợp đồng mẫu: không phản ánh đầy đủ quyền lợi của bạn. 
d. Làm cho hợp đồng trông chuyên nghiệp 
- Đối với hợp đồng liên quan tới công ty: tiêu đề tên công ty, logo phía trên. Logo in 
chìm . v..v.. 
 58 
Trong một só trường hợp nên làm cho hợp đồng như là mẫu soạn sẵn 
e. Sử dụng phụ lục hợp đồng 
Phụ lục hợp đồng là phần bổ sung vào hợp đồng chính. 
Phụ lục có 3 chức năng chính: 
Để hợp đồng chính không sa đà vào các nội dung quá chi tiết, 
Giúp liệt kê chi tiết các yêu cầu hay thỏa thuận 
Giúp phân chia hợp đồng thành phần chính và phần phụ, phần chính có thể sử dụng cho 
đối tác khác. 
Trong hợp đồng chính cần đề cập đến tổng số phụ lục và số trang của phụ lục. 
2.2. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng 
a. Quốc hiệu 
b. Các ghi nhớ hay cam kết 
c. Điều khoản định nghĩa các thuật ngữ 
d. Điều khoản miêu tả đối tượng hợp đồng 
e. Điều khoản thanh toán 
f. Điều khoản về sửa đổi hợp đồng 
g, Điều khoản về giữ bí mật thông tin 
h, Điều khoản về sự kiện bất khả kháng 
i, Điều kiện về hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng 
k, Điều khoản về luật áp dụng cho hợp đồng 
l. Điều khoản về lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp 
m, Điều khoản về sự toàn diện của hợp đồng 
3. Yêu cầu đối với việc soạn thảo một số hợp đồng để tranh hậu quả gây vô hiệu 
phổ biến tại Việt Nam 
3.1. Phải xác định rõ danh tính, năng lực hay thẩm quyền của các bên trong hợp đồng 
- Đối tác đã đăng ký kinh doanh lĩnh vực dự định giao kết hợp đồng hay chưa 
- Xác định đại diện của pháp nhân có thẩm quyền giao kết hợp đồng hay không 
3.2. Yêu cầu nội dung hợp đồng không được trái với quy định cấm của pháp luật hay 
trái đạo đức xã hội 
3.3. Thỏa mãn yêu cầu về hình thức hợp đồng 
Xuất phát từ Luật La Mã, đó là hành vi cầm cố người hoặc tài sản hoặc buộc các bên 
giao kết phải theo một mẫu đối đáp nhất định. Mục đích: khuyến cáo các bên về cam 
kết của mình và bảo đảm có sự chứng kiến của thánh thần và những người xung quanh. 
Tại các nước, yêu cầu về hình thức của hợp đồng được đặt ra nhằm mục đích: 
+ Tái xác lập ý chí tham gia hợp đồng của các bên trong các giao dịch tặng cho, bảo 
lãnh, hôn nhânCó thể thấy điều này tại BLDS Đức điều 518 và 766) 
+ Là bằng chứng trong giao dịch có giá trị lớn, trong BLDS Pháp, Luật Anh – Mỹ đều 
yêu cầu giao dịch có giá trị lớn hơn 5.000 Fr hay 500USD phải được lập thành văn bản. 
+ Để công khai quyền sở hữu với bên thứ ba trong giao dịch có đăng ký như mua bán 
nhà đất. Đây là trường hợp Pháp, Nhật bản. 
+ Để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Luật Pháp và Nhật quy định: hợp đồng 
cung cấp điện, gas, nước, chuyển phát nhanh, bảo hiểm giữa nhà cung cấp và người tiêu 
 59 
dùng phải được cơ quan nhà nước phê chuẩn hợp đồng mẫu trước khi giao kết với công 
chúng. 
4. Các bước soạn thảo hợp đồng 
1. Làm chủ bản chất và soạn thảo hợp đồng 
2. Liệt kê các vấn đề pháp lý cần được đưa vào hợp đồng 
3. Thiết lập khung các điều khoản 
4. Thiết lập khung từng điều 
5. Kiểm tra đối chiếu giữa các vấn đề pháp lý cần đưa vào hợp đồng với khung 
xem xét còn thiếu sót hay trùng lặp vấn đề nữa không 
6. Viết từng điều khoản cụ thể 
7. Rà soát lại hợp đồng về mặt lý thuyết 
8. Rà soát lại hợp đồng từ mặt luật thực định 
9. Nắm lại yêu cầu và mục tiêu của thân chủ 
10. Chỉnh sửa các giải pháp cho phù hợp với mục tiêu của thân chủ 
11. Tính trước các rủi ro có thể xảy ra 
12. Vạch ra các giải pháp khi có rủi ro 
13. Trình bày các vấn đề với thân chủ và giải thích 
14. Chỉnh sửa lại dự thảo hợp đồng 
CÂU HỎI ÔN TẬP 
1. Phân tích yêu cầu soạn thảo hợp đồng? 
2. Nếu các bước soạn thảo hợp đồng? 
3. Soạn thảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 
4. Soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán tài sản? 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
Tài liệu tham khảo: 
1 Trường đại học luật Hà Nội: Giáo trình Luật dân sự (tập 2), NXB Tư pháp, Hà Nội - 
2009 
2 Giáo trình Luật dân sự, Ts. Lê Đình Nghị chủ biên, NXB Giáo dục Việt Nam, Hà 
Nội - 2010 
3. Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật dân sự -2005, NXB 
Chính trị quốc gia, HN - 2002 
4. TS. Đoàn Đức Lương, Tài liệu hướng dẫn dạy – học Luật Dân sự, Khoa Luật, 
Trường Đại học Huế 
5. TS Nguyễn Ngọc Khánh: Chế định hợp đồng trong Luật dân sự Việt Nam. NXB Tư 
pháp, HN – 2007: tài liệu tham khảo phần hợp đồng 
 60 
6. TS Nguyễn Mạnh Bách, Nghĩa vụ dân sự theo pháp luật dân sự Việt Nam, năm 
2006: Tài liệu tham khảo phần nghĩa vụ dân sự. 
7. Các hợp đồng dân sự thông dụng, Ts Nguyễn Ngọc Điện, NXB TP Hồ chí minh, 
năm 1998.