Bài giảng Kế toán tài chính II - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư - Võ Minh Hùng

CHƯƠNG 5
KẾ TOÁN
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
(INVESTMENT PROPERTY)
1
MỤC TIÊU
Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể:
 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản
đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất
động sản và thành phẩm bất động sản
 Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động
sản đầu tư
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất
động sản đầu tư
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc
hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và
cho thuê bất động sản đầu tư
2
TÀI LIỆU HỌC TẬP
 Chuẩn mực 05
 Thông tư 200/2014/TT/BTC
 Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) –
Quyển 2
3
NỘI DUNG CHƯƠNG
5.1 Những vấn đề chung
5.2 Kế toán BĐS đầu tư
5.3 Thông tin trình bày trên BCTC
4
5
6
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM BĐS đầu tư
(Investment Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
7
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Mục đích
- Thu lợi từ việc cho thuê
- Chờ tăng giá
Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một
phần của nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở
hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người
đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính
Mục đích - Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ,
hoặc sử dụng cho mục đích quản lý
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông
thường8
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Mục đích - Sử dụng trong sản xuất, cung
cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử
dụng cho các mục đích quản
lý.
Là những BĐS do người chủ sở hữu
hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài
chính nắm giữ
9
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Mục đích
- Bán trong kỳ hoạt động kinh
doanh bình thường
- BĐS đầu tư chuyển thành
hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt
đầu triển khai cho mục đính bán
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc
nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ
tầng mua
10
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Mục đích
- Bán trong kỳ hoạt động kinh
doanh bình thường
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc
nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ
tầng đầu tư xây dựng
11
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại
1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh
doanh
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng
tương lai
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê
hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh
thông thường
BDS đầu tư
BĐS CSH
BĐS đầu tư
Phân loại BĐS trong các trường hợp sau:
BĐS đầu tư
BĐS CSH
Thành
phẩm BĐS
12
Văn phòng và 
cửa hàng
Cho thuê
- Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:
 một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động
hoặc chờ tăng giá, và
 một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ
hoặc cho quản lý
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 1:
13
Văn phòng 
và cửa hàng
Cho thuê
BĐS sử dụng cho 2 mục đích:
+ TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 1:
TSCĐ
Dùng sản xuất, 
quản lý
Dùng cho thuê/ 
chờ tăng giá
BĐS đầu tư
14
Văn phòng 
và cửa hàng
Cho thuê
BĐS sử dụng nhiều mục đích:
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 1:
Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận
Ghi nhận phù hợp với
mục đích sử dụng
15
- Trường hợp DN cung cấp các dịch
vụ liên quan cho những người sử
dụng BĐS do DN sở hữu là phần
tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa
thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu
tư
BĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 2:
16
BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng
thời 2 điều kiện:
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN:
 Chắc chắn thu được LIKT trong
tương lai.
 Nguyên giá xác định một cách
đáng tin cậy
17
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
 Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁ
 Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và
tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của
các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu
tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành
 Mua
 Xây dựng cơ bản
18
- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch ...
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
TH mua sắm:
NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN
19
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
TH xây dựng cơ bản:
NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT
+ CP LIÊN QUAN
Lưu ý:
- Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí
xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại trừ phần bồi
thường, chi phí vượt định mức.
20
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
 Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian
dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định
giá trị còn lại
Nếu nắm giữ chờ tăng giá:
21
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
CHI PHÍ SAU KHI GHI 
NHẬN BAN ĐẦU:
Có khả năng chắc
chắn tạo ra LIKT >
Mức hoạt động ban
đầu
Có Nguyên 
giá
Không
Chi phí
kinh doanh
217
632
22
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
TÀI KHOẢN SỬ DỤNG:
217
211/213
1567
BĐS đầu tư
BĐS chủ sở hữu
Hàng hóa BĐS
Thành phẩm BĐS 1557
23
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
MUA SẮM:
21711*, 331 
Giá mua
CP liên quan
N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan
- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả
góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài
chính (trừ TH vốn hóa)
24
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay
chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng
đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp
trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ.
25
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Mục đích
- Thu lợi từ việc cho thuê
- Chờ tăng giá
Nợ 217: 2.200.000.000
Nợ 133: 120.000.000
Nợ 242: 72.000.000
Có 331: 2.392.000.000
26
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG 
CƠ BẢN:
217
NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT
+ CP LIÊN QUAN
632
2412
Giá quyết toán được duyệt
CP không hợp lý
27
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã
hoàn thành và bàn giao như sau:
- Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ
- Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ
Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối
tượng quản lý tương ứng.
28
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Mục đích
- Thu lợi từ việc cho thuê
- Chờ tăng giá
Nợ 217: 1.238.000.000
Nợ 632: 12.000.000
Có 2142: 1.250.000.000
29
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH 
SỬ DỤNG:
TSCĐ BĐS đầu tư cho
thuê
217211, 213
(1) Chuyển nguyên giá
2147 2141
(2) Chuyển hao mòn
30
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử
dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển
sang cho thuê. Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ
đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao
mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng.
31
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê
Nợ 217: 54.000.000.000
Có 211: 29.000.000.000
Có 213: 25.000.000.000
a) Chuyển nguyên giá:
Nợ 2141: 5.000.000.000
Có 2147: 5.000.000.000
b) Chuyển hao mòn:
32
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH 
SỬ DỤNG:
TSCĐ BĐS đầu tư chờ
tăng giá
217211, 213
(1) Chuyển
nguyên giá
2141
(2) Chuyển hao mòn
33
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH 
SỬ DỤNG: HTK BĐS đầu tư
2171557, 1567
(1) Chuyển giá trị HTK thành
nguyên giá
34
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH 
SỬ DỤNG:
BĐS đầu tư Hàng hóa
BĐS
15411*, 331
CP sửa 
chữa
K/c CP
217 2147
GTCL
1567
Lưu ý: BĐS đầu tư hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu
bắt đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán
35
Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1
căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà
có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy
kế 500.000.000đ. DN quyết định sơn sửa trước khi
chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn
tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).
36
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
Nợ 1567: 1.700.000.000
Nợ 2147: 500.000.000
Có 217: 2.200.000.000
a) Chuyển thành HH BĐS: b) CP sửa chữa:
Nợ 154: 80.000.000
Nợ 133: 8.000.000
Có 331: 88.000.000
c) K/c chi phí:
Nợ 1567: 80.000.000
Có 154: 80.000.000
37
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH 
SỬ DỤNG:
BĐS đầu tư BĐS chủ
sở hữu
217 211, 213
(1) Chuyển nguyên giá
21472141
(2) Chuyển hao mòn
38
Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại
và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh
mới. Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử
dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế
100.000.000đ. DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký
cược cho bên thuê 50.000.000đ.
39
Nợ 211: 450.000.000
Nợ 213: 1.300.000.000
Có 217: 1.750.000.000
a) Chuyển nguyên giá:
Nợ 2147: 100.000.000
Có 2141: 100.000.000
b) Chuyển hao mòn:
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
c) Hoàn lại tiền ký cược:
Nợ 344: 50.000.000
Có 112: 50.000.000
40
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
BÁN BĐS ĐẦU TƯ: 5117
632
11*, 
CP liên quan
217 2147
GTCL
632
5117
333
11*
41
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)
trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm
lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá)
1.000 trđ . Chi phí môi giới 10 trđ.
2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa
hàng này với giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của
cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có
nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí
môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
42
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)
trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm
lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên
giá) 1.000 trđ.
a) Nợ 112: 1.700
Có 5117: 1.700
b) Nợ 632: 1.000
Có 217: 1.000
43
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa
hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của
cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có
nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí
môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
a) Nợ 112: 700
Có 5117: 700
b) Nợ 632: 550
Nợ 2147: 250
Có 217: 800
c) Nợ 632: 10
Có 112 : 10
44
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
BĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như
sau:
- Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài
hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên
giá và giá trị hao mòn lũy kế.
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:
45
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:
TÀI SẢN MS Số Cuối 
năm
Số đầu 
năm
1 2 4 5
B – TS DÀI HẠN
III. Bất động sản đầu tư
- Nguyên giá
- Giá trị hao mòn lũy kế
46
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
BĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh
BCTC như sau:
- Mục 12. Tăng, giảm BĐS đầu tư cho thuê (nguyên
giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS
đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất
do suy giảm giá trị, giá trị còn lại)
- Giá trị còn lại cuối kỳ của BĐS đầu tư dùng để thế
chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay
- Nguyên giá BĐS đầu tư đã khấu hao hết nhưng
vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá
- Thuyết minh số liệu và giải thích khác
THUYẾT MINH BCTC
47
TÓM TẮT CHƯƠNG 5
- Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải
xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ
chi tiết theo dõi
- Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng
kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản
lý tương ứng
- Việc ghi nhận giảm BĐS đầu tư phải ghi nhận theo nguyên
giá và giá trị hao mòn lũy kế
- Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê, nhượng bán
BĐS đầu tư được ghi nhận vào doanh thu kinh doanh BĐS,
chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng bán
48